Le imposte annuali sull'immobile in Italia: IMU, TARI e reddito da locazione

L'acquisto di un immobile in Sicilia non si esaurisce con l'atto notarile. Da quel momento in poi, la proprietà comporta costi correnti che si ripetono ogni anno. Questa guida illustra le tre voci principali che un proprietario deve conoscere: l'IMU, l'imposta municipale sugli immobili; la TARI, la tassa sui rifiuti; e come viene tassato un eventuale reddito da locazione — oltre a cosa un proprietario non residente deve dichiarare in Italia e, eventualmente, anche nel proprio Paese di residenza.

I costi una tantum legati al notaio e agli oneri di acquisto sono trattati nella guida Notaio e costi di acquisto in Italia.

L'IMU: chi paga l'imposta municipale

L'IMU (Imposta Municipale Unica) è l'imposta annuale sugli immobili situati in Italia. Si applica, in linea generale, a qualsiasi immobile che non costituisca l'abitazione principale del proprietario, ed è dovuta da chi risulta iscritto in catasto come proprietario, usufruttuario o titolare di un diritto reale equivalente alla data di riferimento — indipendentemente dal fatto che l'immobile sia effettivamente utilizzato, dato in locazione o rimanga vuoto per l'intero anno.

Perché l'esenzione per l'abitazione principale di norma non si applica a una casa vacanza di proprietà straniera

La legge italiana prevede, in via generale, l'esenzione dall'IMU per l'abitazione principale. Per beneficiarne, tuttavia, occorre che il proprietario abbia sia la residenza anagrafica sia la dimora abituale nel Comune in cui si trova l'immobile. Un acquirente straniero che utilizza un immobile siciliano come casa vacanza, mantenendo la residenza nel proprio Paese, di norma non soddisfa nessuna delle due condizioni. Ai fini fiscali l'immobile è quindi considerato una seconda casa, e l'IMU è dovuta indipendentemente dalla frequenza con cui viene utilizzato.

Come si determina la base imponibile — e chi stabilisce l'aliquota

L'importo dell'IMU si determina in più passaggi:

1. Il punto di partenza è la rendita catastale dell'immobile, un valore ufficiale registrato in catasto — non un valore di mercato.
2. Questo valore viene rivalutato secondo una formula stabilita dalla legge nazionale e ponderato in base alla categoria catastale dell'immobile (abitazione, pertinenza e così via).
3. Su questa base imponibile, il Comune in cui si trova l'immobile applica la propria aliquota IMU.
4. Ogni Comune stabilisce — e può rivedere — la propria aliquota ogni anno, entro i limiti fissati dalla legge nazionale: l'aliquota effettiva varia quindi da Comune a Comune e di anno in anno.

L'aliquota di base fissata a livello nazionale è pari allo 0,86%; i Comuni possono aumentarla fino all'1,06% o ridurla fino ad azzerarla (aggiornato ad agosto 2026). L'aliquota effettivamente in vigore è pubblicata ogni anno nella delibera del singolo Comune ed è opportuno verificarla direttamente, o tramite un commercialista, prima di stimare il costo annuo.

La TARI: la tassa sui rifiuti

Oltre all'IMU, ogni Comune applica una propria tassa sui rifiuti, la TARI (Tassa sui Rifiuti). Viene calcolata in modo indipendente dall'IMU, in genere in base alla superficie dell'immobile e al numero di occupanti dichiarati, e copre i costi del servizio di raccolta. Importi, criteri di calcolo e scadenze sono stabiliti ogni anno dal singolo Comune: non esiste una tariffa unica nazionale. Anche una casa vacanza tenuta vuota resta di norma soggetta alla TARI, di solito con una riduzione prevista per gli immobili non abitati.

La tassazione del reddito da locazione: regime ordinario o cedolare secca in sintesi

Se l'immobile viene concesso in locazione, il relativo reddito è tassabile in Italia. Il proprietario può scegliere tra la tassazione ordinaria (IRPEF, con deduzione dei costi sostenuti) e la cedolare secca, un regime facoltativo che tassa il reddito lordo con un'aliquota fissa anziché con gli scaglioni progressivi IRPEF, rinunciando in cambio a tali deduzioni. Per una locazione residenziale ordinaria di lunga durata, l'aliquota è pari al 21% (aggiornato ad agosto 2026). Per le locazioni brevi a uso turistico valgono regole proprie: aliquota e numero di immobili ammessi al regime sono stati modificati più volte negli ultimi anni. Quale opzione convenga, e quale aliquota valga oggi per una locazione turistica breve, è materia da verificare con un commercialista sulla base della situazione concreta.

Proprietari non residenti: dichiarazioni in Italia e nel Paese di origine

Anche senza residenza in Italia, un proprietario straniero necessita di un codice fiscale italiano per adempiere agli obblighi legati all'immobile. Un eventuale reddito da locazione va dichiarato con una dichiarazione dei redditi italiana (Modello Redditi); anche un immobile non locato può, a seconda dei casi, generare un reddito figurativo rilevante ai fini fiscali. Poiché il Paese di residenza del proprietario tassa spesso anche il reddito mondiale, trova di norma applicazione una convenzione contro le doppie imposizioni tra l'Italia e quel Paese, che stabilisce quale Stato tassi in via primaria e come l'imposta già versata in Italia venga riconosciuta come credito in patria. Quali obblighi dichiarativi si applichino nel caso specifico è materia per un consulente fiscale con esperienza in situazioni transfrontaliere.

Altre domande specifiche

È dovuta l'IMU anche se la casa vacanza viene utilizzata solo poche settimane l'anno?

Sì. L'IMU segue lo status fiscale dell'immobile, non la frequenza d'uso effettiva. In assenza di residenza anagrafica nel Comune, l'immobile è considerato seconda casa e l'IMU è dovuta, che venga occupato per due settimane l'anno o per l'intero anno.

Chi emette gli avvisi di pagamento per IMU e TARI — esiste un portale unico?

No, non esiste un portale nazionale unico. L'IMU è autoliquidata dal proprietario tramite il modello F24, di norma in due rate annuali; la TARI viene invece fatturata direttamente dal Comune o dal gestore dei rifiuti incaricato.

Una casa vacanza vuota, mai concessa in locazione, resta completamente esente da imposte in Italia?

Non necessariamente. Oltre all'IMU, a seconda dei casi può risultare rilevante ai fini fiscali un reddito figurativo, anche in assenza di locazioni effettive. Se e in che misura ciò si applichi dipende dal caso specifico e va verificato con un commercialista.

Lo stesso immobile viene tassato due volte se anche il Paese di origine tassa i beni detenuti all'estero?

Di norma no, non per l'intero importo. La maggior parte dei Paesi ha stipulato con l'Italia una convenzione contro le doppie imposizioni che riconosce come credito, nel Paese di origine, l'imposta già versata in Italia. L'applicazione concreta dipende dalla convenzione specifica e dalla situazione fiscale personale del proprietario.

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