Notaio e costi di acquisto in Italia

Il prezzo pattuito è solo una parte di quanto costa realmente comprare un immobile in Italia. Si aggiungono l'onorario del notaio, alcune imposte statali e, a seconda dei casi, la provvigione di un'agenzia, un interprete o un geometra. Una stima come «il dieci per cento del prezzo» è spesso fuorviante: diverse delle imposte più rilevanti non si calcolano sul prezzo pagato, ma sul valore catastale dell'immobile, che nella maggior parte dei casi risulta ben più basso del valore di mercato. L'importo complessivo dipende inoltre da chi vende — un privato o un'impresa —, dal possesso dei requisiti per l'agevolazione «prima casa» e dall'eventuale presenza di un'agenzia. L'intero percorso, dal primo contatto alla firma, è descritto nella guida Come funziona il processo di acquisto di un immobile in Sicilia.

L'onorario del notaio

Il notaio redige e roga l'atto, verifica la provenienza dell'immobile e trascrive il passaggio di proprietà in Catasto e Conservatoria. Dal 2006, con il decreto Bersani, gli onorari notarili sono liberamente contrattabili: non esiste più un tariffario obbligatorio. È possibile — ed è buona prassi — richiedere più preventivi: la scelta del notaio è libera su tutto il territorio nazionale, indipendentemente da eventuali indicazioni dell'agenzia.

L'onorario comprende di norma la redazione e la stipula dell'atto, la sua registrazione e la gestione, tramite il notaio, delle imposte dovute in quella sede.

Come indicazione di massima, aggiornata ad agosto 2026: per una compravendita senza particolari complessità, l'onorario notarile si colloca spesso fra circa 1.500 e 2.500 euro per immobili di fascia media, con importi maggiori per operazioni di valore più elevato o più complesse. Trattandosi di un prezzo di libero mercato e non di una tariffa fissa, solo un preventivo aggiornato del notaio scelto costituisce un dato attendibile.

L'imposta di registro — o l'IVA

Acquistando da un privato si applica, di regola, l'imposta di registro: aliquota ordinaria del 9%, ridotta al 2% quando ricorrono i requisiti per l'agevolazione «prima casa».

Ciò che conta è la base su cui l'imposta viene calcolata: su richiesta al notaio, in luogo del prezzo pattuito si può applicare il valore catastale dell'immobile — la rendita catastale, rivalutata del 5% e moltiplicata per un coefficiente di legge (110 per la prima casa, 120 per le altre abitazioni). Per la maggior parte degli immobili già esistenti questo valore risulta sensibilmente inferiore al prezzo effettivamente pagato: è proprio per questo che «una percentuale sul prezzo» non è una stima affidabile dell'imposta dovuta.

In ogni caso l'imposta di registro non può essere inferiore a 1.000 euro (aggiornato ad agosto 2026).

L'aliquota agevolata del 2% richiede, fra le altre condizioni, che

• l'acquirente stabilisca la residenza nel Comune dove si trova l'immobile entro 18 mesi dall'acquisto,
• nello stesso Comune non sia già proprietario di un'altra abitazione acquistata con la medesima agevolazione,
• l'immobile non rientri fra le categorie catastali considerate di lusso (A/1, A/8, A/9).

Imposta ipotecaria e catastale

Oltre all'imposta di registro sono dovute l'imposta ipotecaria e l'imposta catastale. Acquistando da un privato — quindi in regime di imposta di registro — entrambe sono importi fissi e non percentuali: 50 euro ciascuna, indipendentemente dal prezzo. Quando si applica invece l'IVA (vedi sotto), entrambe salgono a 200 euro ciascuna (aggiornato ad agosto 2026).

Acquisto da un'impresa: l'IVA

Quando un'impresa costruttrice o di ristrutturazione vende un immobile entro cinque anni dall'ultimazione dei lavori, si applica l'IVA al posto dell'imposta di registro, e l'imposta di registro, quella ipotecaria e quella catastale diventano ciascuna un importo fisso di 200 euro. L'aliquota IVA dipende dalla destinazione dell'immobile:

• 4% in presenza dei requisiti prima casa,
• 10% per le altre abitazioni non di lusso,
• 22% per le categorie catastali di lusso A/1, A/8 e A/9.

Quale regime si applichi nel singolo caso dipende dal venditore e dalla storia dell'immobile, e viene verificato dal notaio sulla base della documentazione catastale (aggiornato ad agosto 2026).

Le imposte dovute dopo l'acquisto, in particolare l'IMU, sono trattate a parte nella guida Le imposte annuali sull'immobile in Italia: IMU, TARI e reddito da locazione; questa pagina riguarda solo i costi una tantum dell'acquisto.

La provvigione dell'agenzia, se coinvolta

Se l'annuncio è stato trattato tramite un'agenzia locale, si aggiunge la provvigione, che non è fissata per legge: viene concordata liberamente fra agenzia e cliente, di norma come percentuale del prezzo più IVA, e spesso sia l'acquirente sia il venditore versano una provvigione alla propria agenzia.

Come indicazione di massima, aggiornata ad agosto 2026, le provvigioni in Italia si collocano generalmente fra il 2% e il 5% del prezzo più il 22% di IVA, variano da zona a zona, e vanno sempre concordate per iscritto prima di firmare qualsiasi documento.

Interprete e geometra

L'atto notarile viene redatto in italiano. Se una delle parti dichiara di non comprendere la lingua, l'atto può essere ricevuto solo se il notaio e i testimoni conoscono la lingua della parte, oppure con l'assistenza di un interprete giurato che traduce in sede di stipula (art. 54 della legge notarile). Nella pratica il relativo costo è a carico dell'acquirente e varia in base alla lingua e alla località.

Prima dell'appuntamento dal notaio viene spesso incaricato un geometra per verificare la conformità catastale dell'immobile — cioè se la planimetria depositata in Catasto corrisponde effettivamente allo stato dei luoghi. L'onorario dipende dalla complessità dell'immobile ed è indicabile in modo attendibile solo con un preventivo mirato.

Gli annunci attualmente disponibili in Sicilia si trovano nella pagina Immobili in Sicilia; chi desidera presentare un proprio immobile può leggere come funziona nella pagina Pubblica un immobile.

Domande su notaio e costi di acquisto

L'imposta di registro si calcola sul prezzo effettivamente pagato?

Acquistando da un privato, l'acquirente può chiedere al notaio di applicare il valore catastale dell'immobile al posto del prezzo, generalmente più basso del valore di mercato. Questa opzione non si applica quando è dovuta l'IVA o in altri casi particolari, che il notaio verifica caso per caso.

L'onorario del notaio è negoziabile?

Sì. Dal 2006 gli onorari notarili in Italia sono liberamente contrattabili, senza una tariffa fissata per legge. Confrontare più preventivi è prassi comune.

Cosa succede se l'immobile prima casa viene rivenduto prima dei cinque anni?

Di regola l'agevolazione decade retroattivamente, con una soprattassa del 30% sulla differenza d'imposta più gli interessi di mora (aggiornato ad agosto 2026). Acquistando una nuova abitazione principale entro un anno dalla vendita l'agevolazione può essere salvata: conta la data dell'atto definitivo di acquisto, non del preliminare.

Basta che l'acquirente conosca un po' di italiano?

Conta se una parte dichiara di non comprendere il contenuto dell'atto. Nella pratica conviene chiarirlo con il notaio con anticipo, invece di deciderlo il giorno della firma.