Glossario dei termini immobiliari italiani

Chi acquista o vende un immobile in Italia incontra spesso termini tecnici del linguaggio notarile, catastale e fiscale. Questo glossario raccoglie i principali termini con una definizione chiara e sintetica.

Agibilità #

Certificazione che attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli edifici, necessaria per l’utilizzo legittimo dell’immobile. In passato era denominata "abitabilità".

APE (Attestato di Prestazione Energetica) #

Documento che certifica la prestazione energetica dell’immobile, classificandolo su una scala che va da A4 a G. È obbligatorio per la vendita e la locazione e deve essere indicato negli annunci.

Caparra confirmatoria #

Somma versata a garanzia dell’impegno assunto: se chi l’ha versata si rende inadempiente, l’altra parte può trattenerla; se è inadempiente chi l’ha ricevuta, deve restituirla in misura doppia.

Caparra penitenziale #

Clausola che attribuisce alle parti un vero e proprio diritto di recesso, esercitabile perdendo la caparra versata o restituendone il doppio, senza che si tratti di inadempimento. Deve essere prevista espressamente nel contratto, a differenza della caparra confirmatoria.

Catasto #

Registro fiscale e descrittivo degli immobili, che ne rileva consistenza, destinazione d’uso e rendita catastale. Non è un registro di proprietà: la titolarità risulta dall’atto notarile e dalla sua trascrizione presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari.

Certificato di destinazione urbanistica (CDU) #

Attestazione comunale sulla destinazione urbanistica di un terreno. È obbligatoria per la vendita di terreni non edificati sopra una certa superficie e deve essere richiamata nell’atto di compravendita.

Codice fiscale #

Codice identificativo attribuito dall’Agenzia delle Entrate a ogni persona fisica. È indispensabile per stipulare un atto, aprire un conto corrente o attivare le utenze.

Commercialista #

Professionista abilitato alla consulenza fiscale e contabile. Segue dichiarazioni dei redditi, adempimenti fiscali correnti (ad esempio il calcolo dell’IMU) e la consulenza tributaria legata all’immobile.

Compromesso #

Denominazione comune del contratto preliminare di vendita, con cui le parti si obbligano reciprocamente a concludere il contratto definitivo (rogito) a condizioni già stabilite.

Condono edilizio #

Provvedimento legislativo straordinario e limitato nel tempo che ha consentito la sanatoria di opere edilizie abusive dietro pagamento di un’oblazione. L’ultimo condono a livello nazionale risale al 2003; non è una procedura sempre disponibile.

Diritto di prelazione #

Diritto, di fonte legale o contrattuale, di essere preferiti nell’acquisto a parità di condizioni. Nella vendita di terreni agricoli, ad esempio, spetta in certi casi ai confinanti coltivatori diretti; se non viene rispettato, questi possono esercitare il retratto.

Geometra #

Tecnico abilitato che si occupa di rilievi, pratiche catastali (ad esempio la verifica di conformità tra planimetria e stato di fatto) e piccoli interventi edilizi.

Imposta di registro #

Imposta dovuta sulla registrazione dell’atto di compravendita. Base imponibile e aliquota variano a seconda che il venditore sia un privato o un’impresa costruttrice e a seconda della spettanza dell’agevolazione prima casa; l’importo esatto dipende dal caso concreto e dalla normativa vigente.

IMU (Imposta Municipale Unica) #

Imposta comunale annuale sul possesso di immobili. Non è dovuta, salvo eccezioni, sull’abitazione principale (con i requisiti prima casa); è dovuta invece su seconde case e altri immobili. La base imponibile è la rendita catastale; l’aliquota è stabilita da ciascun comune e può variare.

Ipoteca #

Diritto reale di garanzia iscritto sull’immobile, di regola a garanzia di un mutuo. Prima del rogito si verifica l’esistenza di ipoteche e la loro eventuale cancellazione.

Mq commerciali #

Superficie riportata negli annunci immobiliari, calcolata includendo in percentuale muri, balconi, cantine o pertinenze esterne. Può risultare sensibilmente superiore alla superficie calpestabile.

Mutuo #

Finanziamento con garanzia ipotecaria destinato all’acquisto dell’immobile.

Notaio #

Pubblico ufficiale che riceve l’atto di compravendita, verifica l’identità e la legittimazione delle parti, controlla la libertà dell’immobile da vincoli e cura la trascrizione del trasferimento di proprietà.

Nuda proprietà #

Titolarità del diritto di proprietà privata del diritto di godimento, che spetta invece al titolare dell’usufrutto.

Planimetria #

Elaborato grafico depositato in catasto che rappresenta la distribuzione degli ambienti dell’immobile. Deve coincidere con lo stato di fatto (conformità catastale); eventuali difformità vanno sanate prima del rogito.

Prima casa #

Regime agevolato applicabile all’acquisto della prima abitazione principale, subordinato tra l’altro alla non titolarità di altro immobile idoneo nello stesso comune e al trasferimento della residenza entro un termine di legge; aliquote e termini esatti dipendono dal caso concreto e dalla normativa vigente.

Proposta d’acquisto #

Dichiarazione scritta, di norma irrevocabile per un certo periodo, con cui l’aspirante acquirente offre di acquistare l’immobile a determinate condizioni, spesso accompagnata da una somma a titolo di caparra.

Rendita catastale #

Valore fiscale attribuito all’immobile in catasto, base di calcolo per IMU e imposta di registro. Non coincide con il valore di mercato.

Rogito #

Atto pubblico di compravendita ricevuto dal notaio, con cui si perfeziona il trasferimento della proprietà.

Ruderi #

Qualificazione catastale di un fabbricato non più abitabile o diroccato, frequente nei vecchi casali rurali. La ricostruzione segue una disciplina urbanistica specifica, diversa da quella di una semplice ristrutturazione.

Sanatoria #

Procedimento con cui si regolarizzano interventi edilizi difformi mediante accertamento di conformità, applicabile quando l’opera risulta conforme alla disciplina urbanistica sia al momento della realizzazione sia al momento della domanda (doppia conformità). È distinta dal condono edilizio, amnistia straordinaria e limitata nel tempo.

Servitù #

Peso imposto su un fondo (servente) a vantaggio di un altro fondo (dominante), ad esempio una servitù di passaggio o di elettrodotto. Le servitù permangono in caso di trasferimento della proprietà.

TARI #

Tassa comunale sui rifiuti, dovuta annualmente per ogni immobile occupato o comunque utilizzabile, a prescindere dall’assoggettamento a IMU. L’importo è determinato da ciascun comune in base a superficie e numero di occupanti e può variare.

Terreno agricolo #

Terreno con destinazione d’uso agricola secondo il catasto. La compravendita è soggetta a una disciplina specifica, in particolare al diritto di prelazione dei confinanti coltivatori diretti.

Usucapione #

Modo di acquisto della proprietà a titolo originario mediante il possesso continuato, pubblico e ininterrotto per il tempo stabilito dalla legge, ordinariamente vent’anni, ridotto in ipotesi particolari.

Usufrutto #

Diritto reale di godere di un bene altrui traendone ogni utilità, nei limiti del rispetto della destinazione economica, senza acquisirne la proprietà, che resta al nudo proprietario.

Vani #

Unità di misura catastale più risalente, tuttora presente in alcune schede di immobili più datati, corrispondente approssimativamente a un ambiente abitabile di dimensione minima.

Visura catastale #

Estratto aggiornato dei dati catastali di un immobile: consistenza, categoria, rendita catastale, intestatari. Non costituisce prova della proprietà, che risulta invece dall’atto e dalla relativa trascrizione.