Documenti per la vendita: cosa vuole vedere il notaio in Sicilia

Chi vende in Sicilia non vince l'appuntamento dal notaio con il prezzo, ma con le carte: quattro gruppi di documenti decidono se si può rogitare — e due di essi possono rendere nullo l'atto di vendita. Questa guida li ordina dal punto di vista della parte venditrice, dalla prova della proprietà all'imposta sulla plusvalenza.

I quattro gruppi di documenti — e il codice fiscale

Quattro gruppi di carte decidono se un appuntamento dal notaio può avere luogo. Primo, la prova della proprietà — il precedente atto di acquisto o, per i beni ereditati, la dichiarazione di successione con la voltura catastale eseguita. Secondo, i documenti catastali: la visura catastale e la planimetria catastale depositata. Terzo, la prova urbanistica, cioè gli estremi del permesso di costruire o — per le case più vecchie — la dichiarazione sostitutiva ammessa. Quarto, l'attestato di prestazione energetica (APE). A ciò si aggiunge il codice fiscale, che deve essere indicato per ogni parte che dall'atto acquisisce direttamente diritti o obblighi.

Per gli immobili in Sicilia conviene guardare presto alla situazione catastale: l'esperienza insegna che è il punto su cui saltano gli appuntamenti dal notaio.

Perché la planimetria catastale decide la validità dell'atto

Perché la legge prevede la nullità. Per gli atti dal 1° luglio 2010, l'atto notarile di vendita di un fabbricato esistente deve contenere, a pena di nullità, tre elementi: l'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione degli intestatari che i dati catastali e le planimetrie corrispondono allo stato di fatto. Questa dichiarazione può essere sostituita dall'attestazione di conformità di un tecnico abilitato agli aggiornamenti catastali.

Dal 2017 un atto nullo per questo motivo può essere sanato con un atto di conferma — ma espressamente solo se la planimetria esiste e corrisponde allo stato di fatto. Se il fabbricato diverge davvero, nessuna sanatoria aiuta: prima va corretta la situazione catastale. In pratica significa confrontare la planimetria con la realtà molto prima dell'appuntamento dal notaio.

L'attestato di prestazione energetica (APE): obbligo della parte venditrice

Nella vendita l'attestato di prestazione energetica (APE) è obbligatorio, a spese della parte proprietaria. Va reso disponibile già all'avvio delle trattative, consegnato alla conclusione e allegato all'atto. Già l'annuncio di vendita deve indicare la classe energetica e gli indici di prestazione dell'involucro e globale.

La sua validità è di al massimo dieci anni dal rilascio; termina prima se vengono omessi i controlli prescritti degli impianti di riscaldamento e climatizzazione, e va rinnovato dopo ogni ristrutturazione che modifichi la classe energetica. Può rilasciarlo solo un professionista accreditato e indipendente — esclusi coniugi e parenti fino al quarto grado. Se l'APE manca, l'atto non è nullo, ma incombe una sanzione da 3.000 a 18.000 euro, a carico in parti uguali e in solido di venditore e acquirente.

Cos'è l'APE e come leggere le sue classi, soprattutto nelle vecchie case siciliane, è approfondito nella guida L'APE in Sicilia

Permesso di costruire e case più vecchie

Anche qui è in gioco la nullità. Per gli edifici la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, l'atto deve indicare gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria. Per le costruzioni iniziate prima vale la disciplina precedente, che ammette anche la copia della domanda di sanatoria con la prova delle prime due rate. Se la costruzione è iniziata prima del 1° settembre 1967, al posto del titolo edilizio subentra una dichiarazione sostitutiva — pienamente accessibile però solo ai cittadini italiani e UE.

Piccole divergenze tra progetto e costruito non sono automaticamente un problema: dalla riforma del 2024, per i lavori fino al 24 maggio 2024 compreso vale una tolleranza dal due al sei percento scaglionata per dimensione dell'unità, per i lavori successivi resta il due percento. La attesta un professionista abilitato, la cui dichiarazione asseverata va allegata all'atto. Per le situazioni pregresse del condono del 2003 vale: sono coperti solo i fabbricati completati entro il 31 marzo 2003, e in Sicilia si applica in aggiunta la normativa regionale.

Il contratto preliminare (compromesso) e la sua registrazione

Il contratto preliminare (compromesso) obbliga entrambe le parti al successivo contratto definitivo. Va registrato entro 30 giorni presso l'Agenzia delle Entrate; sono dovute un'imposta di registro fissa di 200 euro e l'imposta di bollo.

Da distinguere è la trascrizione nei registri immobiliari: è facoltativa, richiede la forma notarile e protegge dal rischio che l'immobile venga gravato o alienato ad altri tra preliminare e rogito. Questa protezione è però a termine — decade retroattivamente se il contratto definitivo non viene concluso entro un anno dalla data concordata. Questo termine va quindi inserito nella pianificazione.

Le imposte sulla vendita: la plusvalenza

La plusvalenza in una vendita tra privati è tassata solo se tra l'acquisto o il completamento e la vendita non passano più di cinque anni. Sono esclusi gli immobili ereditati e quelli adibiti prevalentemente ad abitazione principale del venditore o dei suoi familiari — per una casa vacanze questa esclusione in pratica non opera. Se si è ristrutturato con il Superbonus, per le vendite dal 1° gennaio 2024 vale un termine di dieci anni.

Su richiesta al notaio, al posto dell'imposta progressiva sul reddito si applica un'imposta sostitutiva del 26 percento, che il notaio riscuote e versa. Il prezzo non può passare in contanti — i pagamenti in contanti tra persone diverse sono vietati da 5.000 euro in su — e i mezzi di pagamento vanno dichiarati nell'atto. I venditori residenti all'estero chiariscono inoltre la tassazione nel proprio paese di residenza con la propria consulenza fiscale.

Il lato dell'acquirente delle imposte — imposta di registro, IMU e tributi ricorrenti — è trattato nella guida Le imposte annuali sull'immobile in Italia: IMU, TARI e reddito da locazione

Quando i documenti sono pronti, il passo successivo è l'annuncio: Vendere