Acquistare come straniero in Sicilia

Acquistare un immobile in Sicilia è, in linea di principio, possibile anche per chi non vive in Italia o non ha cittadinanza italiana. Il percorso prevede però alcuni passaggi in più rispetto a un acquirente italiano. Questa guida li illustra: dalla cosiddetta condizione di reciprocità al codice fiscale, fino a quando conviene ricorrere a una procura.

La condizione di reciprocità

Per i cittadini di un Paese extra-UE, il diritto italiano verifica in linea generale la reciprocità: l'acquisto è possibile se il Paese di origine dell'acquirente consente, a sua volta, ai cittadini italiani di acquistare immobili a condizioni comparabili. I cittadini dell'Unione Europea, dello Spazio Economico Europeo e della Svizzera ne sono esentati e sono equiparati agli acquirenti italiani. Se e come la condizione risulti soddisfatta nel caso concreto lo verifica il notaio rogante, sulla base degli elenchi aggiornati del Ministero degli Affari Esteri — un aspetto da chiarire nelle fasi iniziali, non il giorno del rogito.

Il codice fiscale

Il codice fiscale è l'equivalente italiano di un codice di identificazione fiscale ed è necessario per praticamente ogni passaggio legale dell'acquisto — dalla trascrizione in catasto alle spese notarili, fino all'allacciamento di utenze come luce e acqua. Viene rilasciato gratuitamente dall'Agenzia delle Entrate, di persona presso un ufficio in Italia, tramite il consolato italiano competente nel Paese di residenza, oppure tramite una persona munita di procura sul posto. Poiché serve spesso già per un preliminare o per una proposta di acquisto, conviene richiederlo con anticipo.

Un conto corrente italiano

Un conto italiano non è obbligatorio per legge ai fini dell'acquisto in sé — il prezzo può in linea di massima essere bonificato anche da un conto estero, purché il pagamento rispetti la normativa antiriciclaggio italiana e sia tracciabile (bonifico bancario o assegno circolare, mai contanti). Nella pratica, però, un conto presso una banca italiana semplifica notevolmente la gestione delle spese correnti — utenze, IMU, o un eventuale finanziamento presso un istituto italiano. Le banche offrono conti dedicati ai non residenti; i requisiti variano da istituto a istituto.

Perché si ricorre spesso a una procura

Chi non può o non desidera recarsi personalmente in Sicilia per il rogito può farsi rappresentare tramite una procura speciale — solitamente conferita a un avvocato, a un geometra o a un'altra persona di fiducia sul posto. Se firmata all'estero, la procura richiede di norma l'apostille (per i Paesi aderenti alla Convenzione dell'Aja) e una traduzione in italiano prima di poter essere utilizzata al rogito. Prepararla richiede tempo, ma spesso evita un secondo viaggio.

Interprete e traduzione al rogito

Se una delle parti non comprende l'italiano, la legge notarile italiana richiede che, al momento della firma, qualcuno traduca il contenuto dell'atto in una lingua che quella parte comprenda — di norma un interprete, la cui presenza viene indicata nell'atto stesso. Il notaio deve accertarsi che la parte non italofona abbia effettivamente compreso il contenuto prima della sottoscrizione. In alternativa, l'atto viene spesso predisposto in forma bilingue.

Residenza e non residenza, in sintesi

L'acquisto di un immobile non comporta, di per sé, né la residenza né un diritto di soggiorno in Italia: proprietà e status di soggiorno sono questioni giuridicamente distinte. Chi intende trasferirsi stabilmente in Italia si iscrive separatamente all'anagrafe del Comune; chi utilizza l'immobile solo saltuariamente resta fiscalmente residente nel proprio Paese di provenienza. Lo status incide, tra l'altro, sull'IMU, che tratta diversamente l'abitazione principale rispetto a una seconda casa.

Per approfondire l'IMU in base allo status di residenza: Le imposte annuali sull'immobile in Italia: IMU, TARI e reddito da locazione

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Domande su chi acquista come straniero

Un cittadino dell'Unione Europea deve verificare la condizione di reciprocità?

No. Riguarda solo i cittadini di Paesi extra-UE, extra-SEE e non svizzeri — i cittadini UE sono equiparati agli acquirenti italiani nell'acquisto di un immobile.

Il codice fiscale può essere richiesto prima di recarsi in Sicilia?

Sì, tramite il consolato italiano competente nel Paese di residenza o tramite una persona incaricata sul posto — non è necessario attendere l'arrivo in Italia.

Chi riceve la procura deve essere per forza un avvocato?

No, non è un requisito di legge. Nella pratica, la procura viene conferita di solito a chi ha esperienza legale o notarile, poiché agisce con effetto vincolante per conto dell'acquirente al momento del rogito.

L'acquisto di un immobile dà diritto a soggiornare in Italia?

No — la proprietà di un immobile non costituisce, da sola, un titolo di soggiorno o un visto. Le questioni di soggiorno sono disciplinate da norme sull'immigrazione distinte.